ORANGE COUNTY, California (NV) – Cái gì lên thì phải xuống, đúng không? Nhưng khi nói đến thị trường nhà ở Mỹ thì không rõ khi nào điều đó có thể xảy ra.
Theo tạp chí Forbes, giá nhà cao và lãi suất thế chấp ở mức trên 7% đã khiến nhiều người có ý định mua nhà phải đứng ngoài cuộc, hy vọng rằng thị trường quá nóng sẽ dẫn đến sự sụp đổ khiến nhà có giá rẻ hơn. Nhưng các kinh tế gia cho rằng điều đó khó có thể xảy ra.
Theo số liệu của CoreLogic, ngay cả khi việc này xảy ra, nó có thể sẽ không phải là kiểu suy thoái nghiêm trọng như đã từng xảy ra sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, khi giá cả giảm 33% trên toàn quốc.
Lawrence Yun, kinh tế gia trưởng của Hiệp Hội Môi Giới Địa Ốc Quốc Gia (NAR), cho biết: “Chờ giá nhà giảm, đó là điều viển vông. Đó là một chặng đường dài, hoặc thậm chí có thể không xảy ra.”
Tình trạng thiếu nhà trầm trọng để bán đang khiến giá nhà tăng cao. Và Yun cho biết nếu lãi suất thế chấp giảm, dù chỉ một chút, nhiều chủ nhà tương lai có thể tham gia vào thị trường, từ đó có thể đẩy giá lên cao hơn nữa.
“Với việc lãi suất giảm, chắc chắn chúng ta sẽ có nhiều người mua hơn. Hy vọng rằng sẽ có một số người bán hàng bị dồn nén tham gia thị trường,” Yun nói. Nhưng “giá nhà chắc chắn sẽ tăng.”
Tại sao thị trường nhà ở vẫn mạnh mẽ?
Sự cạnh tranh gay gắt để mua những căn nhà có trên thị trường, cùng với nền kinh tế kiên cường, có thể là lý do lớn nhất khiến cho đến nay thị trường vẫn chưa xảy ra tình trạng sụp đổ. Khi thị trường việc làm vẫn mạnh mẽ, mọi người có đủ nguồn lực để cạnh tranh để mua thành công với số lượng nhà sẵn có ngày càng giảm mặc dù lãi suất thế chấp cao hơn và giá nhà tăng cao.
Nguồn cung ứng nhà trên thị trường chạm mức thấp sau khi khởi đầu đại dịch, lãi suất thế chấp xuống cực thấp và tiền cứu trợ đại dịch đã thúc đẩy làn sóng mua nhà.
Theo dữ liệu của Fed của St. Louis, lượng nhà ở tồn kho đã giảm xuống mức thấp với chỉ hơn 346,000 căn được niêm yết vào Tháng Hai, năm 2022, giảm so với 1.14 triệu căn trước đại dịch vào Tháng Mười Một, năm 2019.
Kể từ đó, hàng tồn kho đã tăng lên phần nào. Các chuyên gia cho biết có 669,173 căn nhà được rao bán trong Tháng Tám, nhưng con số này còn rất xa so với con số hàng triệu căn nhà cần thiết để đáp ứng nhu cầu.
“Kể từ cuộc Đại Suy Thoái, Hoa Kỳ đã không xây dựng đủ nhà ở để theo kịp nhu cầu do tăng trưởng việc làm và dân số tạo ra, dẫn đến tỷ lệ nhà trống thấp kỷ lục và giá tăng nhanh,” Jenny Schuetz, thành viên cấp cao của Brookings Metro, cho biết trong phiên điều trần vào ngày 12 Tháng Chín trước Tiểu Ban Ngân Hàng của Thượng Viện Mỹ.
“Các nhà nghiên cứu ước tính rằng Hoa Kỳ cần thêm khoảng 3.8 triệu căn nhà để giải quyết khoảng cách này.”
Khi nào giá nhà sẽ giảm?
Nhà ở tồn kho vẫn ở mức thấp, vì vậy giá nhà đang tiếp tục tăng cao. Theo dữ liệu của NAR, giá bán trung vị (median) của nhà sẵn có đã tăng lên đến $407,100 trong Tháng Tám. Đây là lần thứ năm theo lịch sử quan sát dài cả thập niên cho thấy giá trung vị đã vượt quá $400,000.
Tương tự, CoreLogic công bố một báo cáo vào ngày 12 Tháng Chín cho thấy trong Tháng Bảy, giá nhà đã tăng 0.4% so với tháng trước đó và tăng 2.5% so với cùng kỳ năm ngoái. CoreLogic dự báo giá nhà sẽ tăng 3.5% trong 12 tháng kết thúc vào Tháng Bảy năm 2024.
Trong khi một số kinh tế gia dự đoán một cuộc sụp đổ nhà ở trong tương lai gần, nhiều người cho rằng thị trường sẽ hạ nhiệt vì lãi suất thế chấp hiện tại đang khiến việc mua nhà thậm chí còn trở nên khó khăn hơn.
Selma Hepp, kinh tế gia trưởng của CoreLogic, cho biết trong một thông cáo báo chí: “Lãi suất thế chấp cao đã làm chậm lại các đợt tăng giá bổ sung, với mức tăng hàng tháng trở lại mức trung bình đều đặn theo mùa. Nói cách khác, dù giá nhà vẫn đang tăng nhưng phù hợp với kỳ vọng theo mùa trong lịch sử.” (Ng.Tr) [kn]