ORANGE COUNTY, California (NV) – Làm chủ hay sở hữu một (hay nhiều) căn nhà là ước mơ của rất nhiều người Mỹ. Tuy nhiên, giá nhà cùng với mức lãi suất vay thế chấp tiếp tục cao khiến cho nhiều người phải cân nhắc việc sở hữu nhà.
Dưới đây là bài phân tích của tác giả Roger Valdez, giám đốc Trung Tâm Kinh Tế Nhà Ở (Center for Housing Economics) của tổ chức FREOPP trên tạp chí Forbes hôm 5 Tháng Mười.
“Trong suốt 18 tháng qua, tôi đã theo dõi điều gì đang xảy ra với giá nhà biệt lập. Tôi ngày càng nghi ngờ hơn về việc các khoản thế chấp 30 năm có phải là phương tiện để xây dựng sự giàu có trong năm vừa qua hay không.
“Một phần điều này là do trải nghiệm của tôi với khoản thế chấp của chính mình nhưng cũng là do sự chênh lệch và những biến dạng kinh tế khác được tạo ra bằng cách ôm nợ dài hạn để sở hữu. Nhưng quyền sở hữu nhà vẫn là động lực mạnh mẽ của hoạt động kinh tế, chiếm từ 3% đến 5% GDP.
“Chỉ riêng trong Tháng Bảy, năm 2023, theo thống kê dân số Hoa Kỳ, đã có 714,000 giao dịch mua bán nhà, so với con số 543,000 vào Tháng Bảy, năm 2022. Dù muốn hay không, thị trường mua bán nhà biệt lập cũng khó có thể bị bỏ qua. Liệu nó sẽ đi về đâu trong năm tới?
“Trở lại vào Tháng Giêng, tôi đã nói: ‘Khi nguồn tiền giá rẻ cạn kiệt và mất việc làm, nhiều người (bao gồm cả các nhà phát triển và xây dựng) sẽ liều lĩnh tìm cách giải cứu. Thị trường nhà ở sẽ không sản xuất được nhiều nhà ở vào năm 2023; đơn giản là sẽ quá rủi ro khi bắt đầu bất kỳ dự án nào trong môi trường này. Khi hoạt động sản xuất bị đình trệ và những người có tiền mặt mua đất, mua nhà và dự án, đặc biệt là các thành phố sẽ sẵn sàng cho một đợt tăng giá lớn khi nhu cầu quay trở lại vào cuối năm nay hoặc vào năm 2024.’
“Liệu tôi đã sai? Trước hết, việc bắt đầu xây dựng nhà ở đã được thực hiện.
“Theo Reuters, ‘Việc xây dựng nhà biệt lập ở Mỹ đã tăng vọt trong Tháng Bảy và giấy phép xây dựng cũng tăng trong bối cảnh nhà sẵn có thiếu hụt trầm trọng.’
“Tôi đã sai về sản lượng của năm nay. Đây là nửa sau câu nói của Reuters: ‘Nhưng lãi suất thế chấp tăng trở lại mức cao nhất gần hai thập niên có thể làm chậm quá trình cải thiện thị trường nhà đất.” Điều này rất hợp lý, ngay cả tôi cũng nghĩ vậy. Tôi đã nghĩ như vậy vào Tháng Giêng, nhưng có vẻ như tình trạng việc làm tốt và lạm phát đã khiến nhu cầu tăng cao, thúc đẩy nhiều hoạt động xây dựng hơn.’
“Cuối năm ngoái, tôi đã viết một bài về những nhà xây dựng ở Tennessee lo lắng rằng một vài trong số họ đã quá tay, nhận những khoản vay lớn để xây dựng những căn nhà mà không ai sẽ hoặc có thể mua được. Vào thời điểm đó, có vẻ như lãi suất cao hơn và sự bất ổn về kinh tế đã giết chết nhu cầu, khiến các nhà xây dựng có hàng tồn kho không bán được nhưng phải trả khoản vay lớn.
“Tôi đã hỏi Kip Sowden, giám đốc điều hành của RREAF Holdings, một công ty đầu tư địa ốc tư nhân chuyên đầu tư vào dịch vụ cho thuê nhà biệt lập, đặc biệt là ở Sunbelt.
“Snowden nói rằng: ‘Chúng tôi tin rằng nhu cầu thế chấp đã giảm bởi vì, với lãi suất thế chấp tăng, sẽ có ít người đủ điều kiện cho các khoản thế chấp thông thường. Điều này giúp giảm bớt nhu cầu một ít, nhưng không đủ để ngăn chặn khoảng cách ngày càng lớn giữa cung và cầu. Sẽ cần phải giảm lãi suất thế chấp thông thường và tăng đáng kể hoạt động xây dựng để đưa biên độ cung và cầu trở lại mức bình thường.’
“Điều thú vị là điều này đang tạo ra nhiều nhu cầu về nhà cho thuê, đặc biệt là nhà cho thuê dành cho một gia đình. Các nhà đầu tư đang mua nhà và cho thuê chúng vì nhu cầu ngày càng tăng. Sowden cũng xác nhận điều này.
“Bởi vì ngày càng có ít người mua đủ điều kiện thế chấp để mua nhà, thị trường cho thuê ngày càng trở nên chặt hơn. Nhiều nhà phát triển hơn, như RREAF, sẽ tiếp tục xây dựng các căn hộ và nhà biệt lập miễn là nhu cầu giữ giá thuê đủ cao để hỗ trợ việc xây dựng. Cả hai loại tài sản này tiếp tục hoạt động tốt ở miền Nam và Đông Nam, đặc biệt là ở Texas và Florida. Nhu cầu tiếp tục vượt quá nguồn cung với số lượng kỷ lục tại các thị trường tăng trưởng cao này và do đó, việc xây dựng vẫn tiếp tục diễn ra.
“Vì vậy, thay vì chỉ trích những nhà đầu tư, sẽ là khôn ngoan nếu xem hành động của họ như một dấu hiệu: nhiều người vẫn muốn và cần những căn nhà biệt lập, nhưng họ không đủ khả năng để mua chúng bằng một khoản thế chấp.
“Theo quan điểm hạn chế của tôi, những tín hiệu điên rồ như nhu cầu về lãi suất thế chấp và nhu cầu thế chấp đều giảm thực sự cho thấy thời điểm mà nhu cầu và giá nhà cũng sẽ giảm. Mức lạm phát cao sẽ giảm dần và tình trạng khó chịu đang đến gần. Tôi nghĩ rằng sự thất bại của tôi đã được dự đoán khi nào. Tôi nghĩ điều này có nghĩa là chính quyền các cấp và người cho vay cần bắt đầu suy nghĩ lại về quyền sở hữu nhà.” (Ng.Tr) [kn]