ORANGE COUNTY, California (NV) – Doanh số bán nhà giảm nhưng giá nhà tiếp tục tăng. Chuyện gì đang xảy ra vậy?
Hy vọng rằng Fed, bằng cách nào đó, sẽ giúp cuộc sống của những người mua nhà lần đầu trở nên dễ thở hơn bằng cách khiến họ khó vay tiền hơn khi mà giá nhà vẫn tăng, ngay cả khi lượng giao dịch suy giảm.
Khi Fed bắt đầu tăng lãi suất gần như mỗi tháng trong năm qua, mục đích là để nhằm hạ nhiệt lạm phát và giảm giá, bao gồm giá cả trên thị trường nhà ở. Khi chi phí đi vay cao hơn, ít người mua địa ốc hơn. Và Fed hy vọng rằng khi có ít người mua địa ốc hơn, nhu cầu sẽ giảm và dẫn đến giá cả giảm theo.
Nhưng thực tế là, mặc dù doanh số bán nhà có suy giảm nhưng chi phí vẫn ở mức khá cao. Theo một số phân tích gia, bao gồm cả của Goldman Sachs, đều dự đoán rằng giá sẽ tiếp tục tăng.
Theo một báo cáo mới đây từ Hiệp Hội Môi Giới Địa Ốc Quốc Gia (NAR), số lượng nhà bán đã giảm 15% so với một năm trước. Và giá nhà đã tăng 2.8% trong thời gian đó, tháng thứ ba liên tiếp giá nhà tăng so với một năm trước. Tổng số nhà tồn kho chưa được bán đã tăng 2.7% so với tháng trước, nhưng vẫn giảm hơn 8% so với một năm trước.
Điều này có thể có nghĩa là những căn nhà mới được xây hoặc bán lại không theo kịp số lượng người mua, ngay cả khi tổng số lượng giao dịch giảm xuống. Tất cả điều này có khả năng chỉ là độ trễ giữa doanh số bán nhà bị đình trệ và cuối cùng giá nhà sẽ giảm.
Tuy nhiên, kinh tế gia trưởng của NAR Lawrence Yun đưa ra cảnh báo rằng Fed nên thay đổi chiến lược của mình. Yun cho biết trong báo cáo: “Đơn giản là Fed không thể mãi tiếp tục tăng lãi suất trong bối cảnh lạm phát giảm và mức tăng việc làm yếu.”
Theo dự đoán, tác động lớn nhất là xảy ra đối với những người mua nhà lần đầu, những người có tỷ lệ giao dịch gần mức thấp lịch sử, chỉ chiếm 27% tổng doanh số bán nhà. NAR nhận thấy rằng vào Tháng Mười Một, năm 2022, tỷ lệ người mua nhà lần đầu hàng năm là 26%, mức thấp nhất từng có kể từ khi bắt đầu theo dõi.
Và doanh số bán nhà hoàn toàn bằng tiền mặt, thường là dấu hiệu của hoạt động đầu cơ nhà ở, chiếm 29% tổng số giao dịch mua trong Tháng Chín, tăng từ mức 22% một năm trước đó.
Các nhà đầu tư cá nhân và người mua nhà lần thứ hai chiếm 18% số giao dịch mua nhà, tăng từ mức 15% của một năm trước đó.
Cũng dễ hiểu là các nhà đầu tư và nhà đầu cơ sẽ có thị phần cao hơn một chút trên thị trường bởi vì chi phí thế chấp cao hơn và những người có tiền mặt sẽ có lợi thế hơn. Theo Freddie Mac, hiện tại khoản thế chấp có lãi suất cố định kỳ hạn 30 năm là khoảng chừng 7.8%, mức cao nhất kể từ năm 1997.
Có một số lý do khiến giá nhà không giảm và có thể sẽ không giảm trong tương lai gần. Một lý do là những chủ nhà đã vay tiền nhiều năm trước với lãi suất thấp, do đó thiếu động cơ để bán đi căn nhà của họ và chuyển đến một căn nhà khác. Mặc dù họ có thể kiếm được lợi nhuận từ việc bán nhà, nhưng họ vẫn sẽ bị mắc kẹt trong mức lãi suất cao hơn nhiều khi mua một căn nhà mới.
Những điều đó đã làm cho hàng tồn kho tổng thể ở mức thấp. Và mặc dù đang nhà đang được xây dựng nhiều hơn so với vài thập niên qua, nhưng tổng lượng nhà tồn kho vẫn chỉ ở mức khoảng 700,000 căn nhà, theo Fed ở St. Louis.
Con số này chỉ gấp đôi mức thấp kỷ lục 353,000 căn nhà kể từ Tháng Giêng, năm 2022, nhưng vẫn thấp hơn mức 1.4 triệu căn nhà trên thị trường vào năm 2016. Và phần lớn nhà biệt lập và căn hộ dành cho nhiều gia đình đang được xây dựng đều có giá không hề rẻ, do chính phủ liên bang đã ngừng đầu tư trong nhiều thập niên, chi phí đi vay thì lại cao, và hơn nữa, sự gián đoạn của chuỗi cung ứng đã làm tăng chi phí nguyên vật liệu.
Theo Fed ở St. Louis, giá nhà bán trung bình vào tháng trước xấp xỉ $400,000, và đối với những người mua nhà lần đầu, thông điệp được gửi đi là rất rõ ràng: “Fed sẽ không sớm cứu bạn.” (Ng.Tr) [kn]