ORANGE COUNTY, California (NV) – Dòng tiền đổ vào thị trường nhà đất trong thời kỳ đại dịch COVID-19 đang cạn kiệt. Những người mua nhà có thể gặp sự cạnh tranh ít hơn một chút, nhưng đó không phải là dấu hiệu cho thấy họ đang phải trả quá nhiều tiền.
Báo The Wall Street Journal cho hay, nhà biệt lập (single house) ở Mỹ là loại địa ốc duy nhất tăng giá trị kể từ khi lãi suất bắt đầu tăng vào Tháng Ba, năm 2022. Dù có một thời gian ngắn sụt giảm trong những tháng nối tiếp đợt tăng lãi suất ban đầu của Fed, giá nhà lại tiếp tục tăng.
Giá trị địa ốc nhà ở đạt kỷ lục trong Tháng Bảy, dựa trên dữ liệu mới nhất từ chỉ số giá nhà S&P CoreLogic Case-Shiller.
Theo công ty nghiên cứu địa ốc Green Street, địa ốc thương mại cũng không thành công, giảm 16% giá trị kể từ Tháng Ba năm ngoái. Văn phòng và trung tâm thương mại phải đối mặt với những áp lực khác nhau, nhưng ngay cả giá trị căn hộ chung cư ở Mỹ cũng giảm hơn 20% kể từ mức đỉnh điểm năm ngoái.
Các nhà đầu tư đã chi hàng tỷ đô la để mua những căn nhà biệt lập ở Mỹ trong thời kỳ đại dịch, bị thu hút bởi mức giá thuê tăng vọt khi những người lao động ở xa tìm kiếm thêm không gian. Họ đã rút lui khi chi phí nợ tăng lên và tốc độ tăng trưởng tiền thuê nhà ở mức vừa phải, khiến việc tạo ra lợi nhuận đầu tư tử tế trở nên khó khăn hơn.
Theo dữ liệu từ John Burns Research & Consulting, các ông chủ địa ốc lớn chỉ mua 0.4% nhà ở Mỹ trong quý hai, giảm so với mức đỉnh điểm 2.4% vào cuối năm 2021.
Các quỹ tín thác đầu tư địa ốc chuyên nhà biệt lập, chẳng hạn như AMH Homes và Invitation Homes, đã giảm mua hoặc trở thành người bán ròng. Đối với các công ty lớn muốn phát triển danh mục đầu tư của mình, một lựa chọn tốt hơn là thay vì phải trả giá cao hiện nay thì có thể nên xây nhà mới từ đầu.
Thị trường chứng khoán đang lóe lên một dấu hiệu cảnh báo khác về giá nhà. Theo giám đốc nghiên cứu của Green Street, Cedrik Lachance, cổ phiếu của REIT nhà biệt lập ở Mỹ được giao dịch với mức chiết khấu 20% so với tổng giá trị tài sản. Đây là dấu hiệu cho thấy các cổ đông nghĩ giá trị căn nhà trong danh mục đầu tư của các công ty này đang hướng tới đâu.
Tuy nhiên, các nhà đầu tư có thể đang đánh giá thấp thị trường nhà ở. Ở Mỹ đang thiếu nhà biệt lập, trái ngược với tình trạng dư thừa căn hộ nếu tất cả các dự án hiện đang được triển khai thực sự được xây dựng. Tăng trưởng giá thuê đối với nhà biệt lập mạnh hơn so với căn hộ chung cư.
Một lý do khác khiến giá trị căn hộ chung cư bị điều chỉnh và giá nhà biệt lập không chỉ đơn giản do người sở hữu chúng. Các chủ nhà doanh nghiệp sở hữu 68% căn hộ trong các tòa nhà có từ 100 căn hộ trở lên nhưng chỉ sở hữu khoảng 3% số nhà biệt lập ở Mỹ.
Nhà phân tích Jordan Flannery của Cohen & Steers cho biết, các nhà đầu tư tổ chức lớn “thường tập trung vào lợi nhuận tiền mặt cũng như những thay đổi của điều kiện kinh tế và tài chính.” Đối với người mua nhà thường xuyên, những yếu tố này chỉ là một phần của quyết định mua nhà.
Những người mua nhà để ở thường không ảnh hưởng bởi các điều kiện tài chính thắt chặt hơn vì họ chốt được khoản nợ với lãi suất thấp trong nhiều năm. Trong số tất cả các khoản thế chấp chưa thanh toán ở Mỹ, 61% khoản vay có lãi suất dưới 4%, theo UBS. Đây là nguyên do nguồn cung bị bóp nghẹt vì những người chủ muốn bán nhà có thể sẽ phải chờ đợi để giữ chi phí thế chấp của họ ở mức thấp.
Ngân sách của người mua nhà bị kéo căng ra: Chi phí hàng tháng cho một khoản thế chấp mới hiện chiếm 42% thu nhập trung bình của hộ gia đình Mỹ, cao hơn 10% so với thời điểm xảy ra cuộc khủng hoảng nhà ở năm 2008, dựa trên phân tích của UBS. Với ít người mua hoặc người bán, thị trường có thể sẽ đóng băng.
Tuy nhiên, mua nhà để ở không chỉ là một khoản đầu tư tài chính thuần túy. Điều này làm cho nhà biệt lập khác với các tài sản khác dù chắc chắn đang được định giá quá cao, nhưng có lẽ ít bị tổn thương hơn trước một vụ sụp đổ. (Ng.Tr) [kn]