ORANGE COUNTY, California (NV) – Chi phí để có một mái nhà che mưa che nắng đã tăng vọt kể từ khi khởi đầu đại dịch, khiến hợp đồng thuê mới hoặc mua nhà trở nên đắt đỏ hơn. Câu hỏi được đặt ra liệu việc thuê nhà hay lao đầu vào sở hữu nhà sẽ thông thái hơn về mặt tài chính trong môi trường hiện tại.
CBS News trích dẫn một phân tích mới đây của công ty địa ốc CBRE cung cấp vài thông tin rõ ràng cho câu hỏi này.
Những gì bản phân tích tiết lộ có thể làm nản lòng những người tìm mua nhà. Theo đó, chi phí mua một căn nhà so với chi phí thuê một căn nhà, hiện đang đắt nhất lịch sử với khoảng chênh lệch giá thậm chí còn vượt qua khoảng cách từng thấy trong bong bóng nhà đất vào năm 2006.
Theo dữ liệu của CBRE gửi tới CBS MoneyWatch, chi phí mua nhà hàng tháng so với hợp đồng thuê mới từ năm 1996 đến quý ba năm 2023 hiện đắt hơn 52% so với thuê một căn hộ. Ở đỉnh điểm của bong bóng nhà đất năm 2006, mua nhà chỉ đắt hơn 33% so với thuê nhà và khoảng cách này nhanh chóng bị đảo ngược khi giá nhà đất sụt giảm trong cuộc Đại Suy Thoái.
Tính theo đồng đô la, những người chủ nhà mới ngày nay phải đối mặt với chi phí trung bình hàng tháng là $3,322, so với $2,184 của những người ký hợp đồng thuê nhà mới.
Yếu tố góp phần làm chênh lệch
“Tại sao mức chênh lệch ngày nay lại cao như vậy? Đây thực sự chỉ là một phương trình toán học, nhưng tình hình rất khác so với năm 2006, khi nó đạt đỉnh lần cuối,” Matt Vance, giám đốc cao cấp kiêm trưởng bộ phận nghiên cứu nhà đa gia đình của CBRE lưu ý. “Chúng ta đang đối mặt với tình hình thiếu nguồn cung ứng nhà ở và sau đó Fed bắt đầu tăng lãi suất, vì vậy thực sự lãi suất thế chấp đang góp phần lớn vào sự chênh lệch đó của ngày nay.”
Ông nói thêm: “Liệu thuê nhà có rẻ hơn không? Tôi sẽ trả lời trong thời gian tới đúng là như vậy.”
Vance lưu ý rằng chi phí sở hữu nhà hàng tháng trong phân tích của CBRE không bao gồm tác động của việc bảo trì nhà và bảo hiểm nhà, có nghĩa là chi phí thực tế có thể sẽ cao hơn nhiều. Vance nói thêm rằng bản thân ông cũng đang tìm mua một căn nhà, nhưng có kế hoạch tiếp tục thuê với khoảng cách giá như hiện tại.
Ông nhấn mạnh rằng mức chênh lệch 52% đó “là mức tối thiểu.”
Chênh lệch thậm chí còn tồi tệ hơn ở hầu hết thành phố ở Mỹ.
Tại hàng chục thành phố ở Mỹ, chênh lệch mua nhà thậm chí còn lớn hơn mức trung bình quốc gia, CBRE nhận thấy trong phân tích của 64 khu vực đô thị. Ngay cả những thành phố được coi là có giá cả phải chăng, chẳng hạn như Tulsa và Omaha, cũng đang phải đối mặt với chi phí mua nhà đã tăng vượt quá giá thuê thông thường.
Khu vực đắt đỏ nhất đối với người mua nhà là Nam California, với chênh lệch tiền mua nhà ở Orange County và Los Angeles County đắt hơn 200% so với tiền thuê nhà.
Vance nói thêm: “Rất nhiều thị trường ở bờ biển phía Tây có giá nhà ngày càng tăng và sau đó còn thêm vào lãi suất thế chấp 8%. Đó là lý do tại sao mua nhà lại đắt hơn nhiều như vậy.”
Vậy khi nào mua thì hợp lý?
Nhưng đối với một số người, việc mua nhà vẫn có ý nghĩa về mặt tài chính, đặc biệt đối với những người có tầm nhìn tài chính lâu dài và dự định sống trong một căn nhà trong nhiều năm, Vance nói thêm.
Vance lưu ý rằng nguyên tắc chung là lên kế hoạch sống ở đó trong 5 năm để bù lại các chi phí mua như hoa hồng địa ốc, chi phí hoàn tất và các hạng mục khác góp vào giá sở hữu nhà. Nhưng trong môi trường ngày nay, với lãi suất thế chấp lên tới 8% và giá nhà vẫn cao, người mua có lẽ nên mở rộng thời hạn đó lên ít nhất 7 năm hoặc có thể lâu hơn, ông lưu ý.
Ông nói thêm, những người đang cân nhắc mua nhà nên tiên liệu các kịch bản dựa trên thu nhập hiện tại của họ, khả năng tăng của thu nhập và tốc độ tăng tiền thuê nhà trong những năm tới. Tương tự như vậy, chủ nhà có thể nắm bắt được sự tăng giá của giá nhà và tăng thêm lợi nhuận khi họ bán, điều mà người thuê nhà không thể làm được, ông nói thêm.
Chủ nhà cũng có thể tái cấp vốn với lãi suất thế chấp thấp hơn khi giá nhà giảm. Vance dự đoán rằng lãi suất thế chấp có thể bắt đầu giảm vào năm tới.
“Người mua hoặc người thuê nhà tiềm năng thực sự cần rất nhiều giả định để tìm được ‘điểm hòa vốn ở đâu?,’” ông nói. (Ng.Tr) [kn]